过户条件成就后，买受人未付房款、出卖人未办过户，法院如何认定责任和处理？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-003-2总第214）

买受人无重大根本违约行为，法院判房屋买卖合同以继续履行为宜?!

——吴某与孔某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

房屋买卖   重婚  购房资格  迟延付款  根本违约  法律文书制作规范   继续履行   代偿贷款  

【要点提示】

买受人存支付购房款及代为偿还贷款可能亦构成迟延情况下，法院认为，虽然出卖人称买受人未偿还贷款而是在其未许可情况下由其他人代付，但因代付行为并不违反合同约定及法律规定，亦未使出卖人权益受损，同时，依据合同权利义务对等原则，买受人在取得权利时，亦承担了相应的义务，即其在庭审中也同意一次性支付出卖人代偿贷款和购房尾款。买受人不存在重大根本违约行为，故支持其继续履行合同诉求。

【当事人信息】

原告：孔某（买受人、被上诉人）   

被告：吴某（出卖人、上诉人）

【案情简介】

2009年9月7曰，买受人孔某、出卖人吴某签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定出吴某将涉案房屋（商品房，已设定抵押但无房产证）以660万元出售给孔某，涉案房屋的贷款（月供自2009年9月起算）由孔某负责偿还，如孔某未按月如期偿还贷款，由吴某代为偿还，偿还金额在办理产权过户手续之前补偿给吴某；过户当日孔某支付吴某剩余房款66万元；吴某以收到开发商通知为准办理产权证，买卖双方约定7日内办理过户手续。

2009年9月9曰，孔某向吴某支付了334万元首付款。吴某于当日将涉案房屋交付孔某，孔某一直使用涉案房屋至今。孔某于2009年10月开始按月偿还涉案房屋银行贷款直至2014年7月份。

2010年12月6曰，涉案房屋登记于吴某名下。

2014年8月4日，吴某一次性偿还了涉案房屋剩余银行贷款2328741.39元，办理贷款结清。

因买卖双方就购房资格、付款及过户等问题发生争议，孔某向法院提出诉讼请求：判令吴某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至孔某名下。

【法院判决】

一审：1.孔某支付吴某购房款2988741.39元；2.吴某收到孔某支付的上述购房款后于30日内协助孔某将涉案房屋的产权转移登记至孔某名下。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

【案件解析】

一、出卖人主张买方存在重婚以骗取购房资格行为，法院如何审查处理？其对房屋买卖合同效力是否产生影响？

【详见本公众号2018年1月5日推文】重婚骗取购房资格不属于民事诉讼审理范围，可向有关部门举报!!!

二、过户条件成就后，买受人未付房款、出卖人未办过户，法院如何认定责任和处理？

出卖人主张在2014年办理过户条件成就后，买受人没有付清约定的购房款，出卖人依约定未办理过户手续。由于买受人的违约行为导致合同处于迟延履行状态，迟延履行导致合同应当受到限购政策的约束，不能办理过户的手续。

法院认为，孔某与吴某签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。虽然涉案房产在双方签订买卖合同时已设定抵押，但因双方在合同中明确约定了贷款的偿还方式，并未侵害抵押权人的权益，故吴某以此主张买卖合同无效的理由，不能成立。

买卖合同履行中，虽然出卖人吴某称买受人孔某自2009年10月起未偿还贷款，其他人代付须经其认可，但因代付行为并不违反合同约定及法律规定，亦未使出卖人吴某权益受损，故其主张，缺乏依据，法院不予采纳。

同时，依据合同权利义务对等原则，买受人孔某在取得权利时，亦应承担相应的义务，且买受人孔某在庭审中也同意一次性支付出卖人吴某代偿贷款和购房尾款，故买受人孔某在合同履行过程中并无过错或根本违约行为，合同应继续履行。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第八十四条 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》

六、合理引导住房需求

 (十一)加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

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